Tư Vấn Luật

- Điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản;

- Các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; 

- Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn;

- Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Về đối tượng áp dụng, nghị định này áp dụng cho các đối tượng sau: 

- Cá nhân, tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

- Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cơ quan có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Trong bài viết này, chúng tôi đề cập tới điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2021.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định tại Khoản 19, Điều 3, Luật nhà ở năm 2014: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng."

Khoản 4, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu rõ: "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng."

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại bất động sản/tài sản chưa có sẵn, chưa tồn tại trên thực tế, chỉ mới hiện hữu "trên giấy". Loại hình nhà ở này sẽ được xây dựng và bàn giao cho người mua trong tương lai.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch phổ biến hiện nay. Ảnh minh họa

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được mở bán, huy động vốn nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có giấy phép xây dựng;

• Có đầy đủ hồ sơ dự án;

• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

• Có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

• Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai.

• Có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án đối với nhà ở liền kề/thấp tầng.

Trường hợp chưa hoàn thiện móng mà chủ đầu tư muốn huy động vốn thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng. Chủ đầu tư nhận vốn góp phải trả bằng lãi suất và không được tính vào giá trị căn hộ.

Chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải soạn thảo văn bản thông báo gửi tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc cung cấp điều kiện nhà bán. Sau khi nhận được thông báo, trong vòng 15 ngày, cơ quan này sẽ gửi văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện mở bán hay không. Nội dung công văn cũng nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán.

Mặt khác, chủ đầu tư dự án nhà ở còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết. Chủ đầu tư phải gửi kèm 1 bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng khi ký hợp đồng mua bán nhà.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết dựa trên cơ sở tự nguyện giữa hai bên mua - bán. Bên mua thực hiện thanh toán theo tiến độ thi công, bên bán cam kết bàn giao nhà ở đúng thời hạn. 

2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Trước hết, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở xã hội.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo 4 điều kiện sau:

• Có hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở được lập theo quy định; nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết.

• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).

• Hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

• Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở không thuộc diện bị thế chấp, bị kê biên để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Lưu ý:

- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Chính phủ vừa ban hành quyết định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh minh họa

3. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

• Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Hai bên mua - bán soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

- Văn bản chuyển nhượng lập thành 06 bản, gồm: 03 bản giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu và 01 bản nộp cho cơ quan thuế.

- Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở của bên chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;

+ Bản sao chứng thực chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế.

Bước 3. Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Biên lai nộp thuế;

+ Bản sao chứng thực giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.

Sau khi nhận bộ hồ sơ trên, chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Ngoài các giấy tờ theo hướng dẫn của pháp luật đất đai, người nhận chuyển nhượng cần phải nộp kèm theo các loại tài liệu sau:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; 

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý:

- Sau khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.

 - Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận.

- Nếu cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác thì được hiểu là người nhận chuyển nhượng cuối cùng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai. 

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Ảnh minh họa

• Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo các bước như sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản gồm: 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu.

- Nếu phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

- Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Bước 2: Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng gồm:

- Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.

- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;

- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.

Bước 3: Sau khi thực hiện công chúng (ngoại trừ trường hợp không phải công chứng), các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bước 4: Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao. Hồ sơ gồm:

- 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;

- Nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.

- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.

Lưu ý:

- Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

- Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2022 và thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09 /2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trên đây là những quy định mới nhất về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cả người mua lẫn người bán cần phải nắm rõ để tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành, tránh rủi ro pháp lý về sau.

 

Lam Giang (TH)

 

http://batdongsanhome.com.vn/